EL CATASTRO Y EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

 

El catastro

El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. Contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la propiedad. ​

Este registro funciona a través de la referencia catastral permite la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral, con lo que se sabe con exactitud de qué inmueble se trata en los negocios jurídicos (compra-ventas, herencias, donaciones, etc.), no confundiéndose unos bienes con otros. Además, con la constancia de la referencia catastral se proporciona una mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a bienes inmuebles, constituyendo una herramienta eficaz de lucha contra el fraude en el sector inmobiliario.​

Para determinar el valor catastral de un inmueble, que nunca puede ser superior al precio de mercado, se consideran esencialmente los siguientes componentes:​

 

La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.​

El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.​

Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.​

Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.​

Registro publico de la propiedad​

En la vida cotidiana, el Registro Público es conocido en operaciones que tienen que ver con los bienes inmuebles o con las sociedades, pero ¿qué es el Registro Público o Registro Público de la Propiedad?​

 

El Registro Público de la Propiedad es una institución dependiente de los gobiernos estatales, por esa razón cada uno de los estados que conforman la República Mexicana cuenta con su propio Registro Público. De tal forma que cada uno de los Registros Públicos que hay en México tendrán la competencia, la organización, las funciones y facultades que establezcan las leyes estatales del Registro Público y sus respectivos reglamentos.​

 

En el Registro Público se inscriben actos relativos al derecho de propiedad, derechos reales sobre bienes, actos relativos a personas morales y otros actos, negocios, resoluciones y diligencias judiciales. Además el Registro Público ofrece otros servicios a los ciudadanos, como proporcionar información relativa a las inscripciones que se encuentran en sus archivos, expedir copias certificadas, copias simples y certificados de libertad de gravamen, entre otros.​

 

El Registro Público tiene como objetivo dar certeza, seguridad jurídica y publicidad de los actos, negocios o resoluciones judiciales inscritos.​

 

Las leyes establecen cuáles actos o resoluciones judiciales requieren ser inscritas en el Registro Público para que surtan efectos frente a terceros, como por ejemplo, el Código Civil dispone que la compraventa de inmuebles deberá celebrarse ante notario, constar en instrumento público e inscribirse en el Registro Público.​

Principios Registrales​

 

La función registral se ejerce bajo ciertos principios que se encuentran previstos en las legislaciones del Registro Público. Estos principios explican la función del Registro Público y existen de manera entrelazada y no de forma independiente. Estos principios son:​

 

Consentimiento: El titular registral o interesado autoriza al Registrador para realizar las inscripciones o anotaciones para la transmisión de dominio o la constitución de un derecho real.​

 

Especialidad: Identificación del acto inscrito de manera precisa e indubitable.​

 

Fe Pública Registral: Verdad jurídica del contenido de los asientos del Registro Público salvo prueba en contrario.​

 

Inscripción: Todo acto que conforme a la ley sea inscrito en el Registro Público será bastante para surtir efectos frente a tercero. Los títulos que conforme a la ley sean registrables y no se registren no producirán efectos en perjuicio de tercero.​

 

Legalidad: Sólo se registrarán los actos o documentos que reúnan los requisitos exigidos por la legislación aplicable para su inscripción.​

 

Legitimación: Certeza y seguridad jurídica que se tiene sobre los derechos inscritos los cuales gozan de una presunción de veracidad hasta en tanto no se demuestre discordancia entre la realidad y el registro.​

 

Prelación: Coexistencia de derechos iguales presentados para su inscripción, tiene prioridad el que fue presentado primero. Tendrá preferencia el primero en haber sido inscrito, el primero en registro es primero en derecho.​

 

Publicidad: El Registro Público tiene la obligación de hacer del conocimiento público todos los actos o documentos inscritos a fin de que surtan efectos frente a terceros.​

 

Rogación: El Registro Público realizará las inscripciones a petición de parte, de las autoridades administrativas o de las autoridades judiciales, el Registrador no podrá hacerlo de oficio.​

 

Tracto Sucesivo: Las inscripciones en el Registro Público deberán hacerse de manera secuencial entre adquisiciones y transmisiones sin que haya ruptura de continuidad.​

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